Схема арендного депозита (Англия и Уэльс) - Tenancy deposit scheme (England and Wales)

Согласно положениям объединенное Королевство Закон о жилищном строительстве 2004 г. каждый домовладелец или агент по сдаче в аренду это требует депозит для гарантированная краткосрочная аренда в Англия и Уэльс должен защищать депозит в соответствии с уполномоченным схема арендного депозита. Регламент вступил в силу 6 апреля 2007 г., и в него были внесены поправки Закон о локализме 2011 г., вступает в силу с 6 апреля 2012 года. Закон о дерегулировании 2015 г. внесены дополнительные изменения в правила от 26 марта 2015 года.

Причины введения

Обычно домовладельцы берут с арендатора залог за порчу имущества в начале срока аренды. Залог действует как гарантия, если арендатор нанесет какой-либо ущерб имуществу. Некоторые недобросовестные арендодатели либо очень не спешат возвращают залог по окончании срока аренды, либо делают несправедливые вычеты. Целью нормативных актов является обеспечение передовой практики в этой области и попытка не допускать споров между домовладельцами и арендаторами в суд, поощряя альтернативное разрешение спора.

Описание

Арендатор вносит залог (обычно арендную плату за один месяц) обычным способом при подписании договора аренды. У арендодателя или агентства по сдаче в аренду есть 30 дней с момента получения депозита, чтобы предоставить арендатору подробную информацию о схеме, которую они используют (известная как предписанная информация). Если по окончании аренды не возникнет разногласий, депозит будет возвращен обеим сторонам по договоренности. Если возник спор, сторонам будет предложено использовать альтернативный процесс разрешения споров, который предоставляется бесплатно в рамках схемы. Если стороны выберут альтернативное разрешение спора, они будут связаны его решением без возмещения ущерба в суде.

Существует два типа схем защиты:

- на кастодиальной основе

- на страховой основе

Эти схемы предоставляют три компании.

Эти:

Схема арендного депозита Мои депозитыСлужба защиты депозитов

Кастодиальные схемы можно использовать бесплатно, а арендодатель или агенты по сдаче в аренду могут просто внести залог онлайн или по телефону. Деньги хранятся в схеме на банковском счете и переводятся непосредственно арендатору, как только обе стороны согласовывают общую сумму денег, подлежащую передаче.

Когда залог предоставляется по схеме, основанной на страховании, арендодатель или агент по аренде будет держать залог, но должен будет заплатить сбор, чтобы гарантировать, что арендодатель не будет незаконно удерживать залог в конце срока аренды. Если по окончании срока аренды арендодатель не освобождает залог, страховка вернет арендатору.

Схема арендного депозита - это некоммерческая компания, на своем веб-сайте (www.tenancydepositscheme.com) представлен широкий спектр полезной информации.

Схемы

По состоянию на ноябрь 2016 г. Правительством Великобритании разрешено использовать три компании:[1]


Основанная в 2003 году, TDS - это самая продолжительная утвержденная правительством схема защиты депозитов. TDS обеспечивает защиту как страхового, так и кастодиального депозита с возможностью бесплатного и беспристрастного разрешения споров, когда возникают разногласия по поводу того, как делятся деньги. TDS также является единственной в Великобритании некоммерческой организацией, одобренной правительством. Узнайте больше или защитите свой депозит с помощью TDS Вот.

Первоначально DPS предлагал только схему хранения, в то время как TDS и MyDeposits предлагали только схему с страховкой. С апреля 2013 года DPS также предлагал схему, обеспеченную страхованием, а с апреля 2016 года TDS и MyDeposits начали предлагать схему хранения. С апреля по сентябрь 2013 г. Capita также использовала схему, обеспеченную страховкой. Депозит, защищенный Capita, впоследствии был переведен в MyDeposits.

Исполнение

Если домовладелец или агент по аренде жилья не одновременно защищает депозит арендатора и не предоставляет арендатору предписанную информацию в течение 30 дней, то им не разрешается вновь вступить во владение недвижимостью в соответствии с уведомлением по разделу 21 в соответствии с Законом о жилищном строительстве 1988 г., если только залог не внесен первым. погашен, или возбуждено и урегулировано дело о наложении штрафа против арендодателя или его агента.

Если арендатор обращается в суд с просьбой о защите залога и оказывается, что арендодатель не соблюдает данную схему, то суд должен обязать арендодателя выплатить арендатору от одного до трехкратной суммы залога в течение 14 дней.

Отсутствие защиты депозита, сделанного до вступления в силу правил 6 апреля 2007 года, не влечет за собой штраф, но действительное уведомление по Разделу 21 не может быть отправлено до тех пор, пока депозит не будет защищен.

Случаи до 2012 г.

  • Tiensia v Vision Enterprises Ltd[2] - депозит зарегистрирован после 14-дневного срока
  • Gladehurst Properties Ltd против Хашеми - залог никогда не регистрировался во время аренды
  • Дрейкотт против Ханнельса - депозит зарегистрирован после 14-дневного срока
  • Харви против Бамфорта - депозит зарегистрирован в течение 14 дней, но информация не предоставлена

На защиту в этих случаях влияет Закон о локализме 2011 г., который внес следующие изменения в закон, касающиеся регистрации депозита:[3]

  • Срок регистрации и предоставления предписанной информации изменен с 14 до 30 дней после оплаты депозита.
  • Штрафы за несоблюдение применяются даже в случае поздней регистрации.
  • Предоставляет суду право по своему усмотрению присудить от 1x до 3x суммы депозита в качестве санкции вместо 3x во всех случаях
  • Штрафы за несоблюдение требований применяются даже после окончания аренды.

Процесс рассмотрения претензий

Арендодатель или арендатор могут начать процесс рассмотрения претензий через 14 дней после окончания аренды.[4] Первым шагом к подаче иска является получение так называемой уставной декларации путем доступа к онлайн-учетной записи арендодателя или арендатора и запуска процесса с помощью онлайн-формы.[4] После подачи иска соответствующая служба разрешения споров связывается с обеими сторонами, уведомляя их о споре и запрашивая любые дополнительные доказательства, прежде чем претензия будет передана на рассмотрение. альтернативное разрешение спора услуги, если ни одна из сторон не заявит, что не желает использовать услугу ADR, или не уведомит в письменной форме о своем желании разрешить спор в окружные суды или другой сервис разрешения споров.[4]

Закон о локализме 2011 г.

Закон о жилищном строительстве оставил лазейку для арендодателей и агентов по сдаче в аренду. Несмотря на то, что существовал штраф за незащищенность депозита или выдачу предписанной информации, штраф за невыполнение этого срока в течение 14 дней не предусматривался. Чтобы закрыть эту лазейку, Закон о локализме 2011 г. увеличил срок защиты вкладов арендаторов с 14 до 30 дней, и этот предел стал абсолютным. Таким образом, на 31-й день после уплаты залога арендодателю арендатор может подать заявление в суд, если деньги не были защищены и предоставлена ​​предписанная информация. Даже если залог зарегистрирован или предписанная информация предоставлена ​​в любое время после 30-дневного окна, арендатор все равно имеет право подать иск. Требование будет касаться возврата полной суммы депозита вместе со штрафом в размере от одного до трех раз превышающим сумму депозита, который будет присужден по усмотрению Суда. Арендаторы теперь также могут подать заявление в окружной суд о присуждении штрафа после окончания срока аренды.[5]

Альтернативы

Существует ряд схем «без депозита» или «нулевого депозита», которые предоставляются страховыми компаниями. Они могут обеспечить защиту домовладельцев без необходимости брать залог.

Схемы облигаций являются альтернативой для тех, кто не может позволить себе депозит. Они обычно используются в качестве меры предотвращения бездомности.

Смотрите также

использованная литература

  1. ^ «Защита арендного депозита». gov.uk. Получено 11 ноября 2016.
  2. ^ "Tiensia v Vision Enterprises Ltd (t / a Universal Estates) [2010] EWCA Civ 1224".
  3. ^ «Раздел 184: Схемы арендного залога, Пояснительные примечания».
  4. ^ а б c Служба защиты депозитов Проверено октябрь 2011 г.
  5. ^ Схема арендного депозита http://www.tds.gb.com/resources/files/The%20Housing%20Act%202004%20and%20the%20changes%20introduced%20by%20the%20Localism%20Act%202011.pdf

внешние ссылки

Правительство

Торговые группы

Кампании