Корпорация Неемия Америки - Nehemiah Corporation of America

Корпорация Неемия Америки
Некоммерческая
Основан1994
ОсновательДон Харрис
Штаб-квартираСакраменто, Калифорния
Ключевые люди
Скотт Сифакс, Исполнительный директор
Интернет сайтwww.nehemiahcorp.org

Корпорация Неемия Америки это некоммерческая организация основанный в Сакраменто, Калифорния специализируется на домовладении, доступном жилье и развитии сообщества. Она началась в 1994 году как небольшая организация, но приобрела известность позже, в 1990-х, после того, как разработала программу, которая позволяла покупателям жилья вносить первоначальные платежи по своим покупкам за счет средств, полученных от продавцов жилья. Эта программа, Программа Неемии, стала популярной и получила широкое распространение, что породило то, что стало известно как индустрия помощи в виде авансовых платежей, финансируемая продавцом. Отрасль вызвала критику со стороны федеральных агентств США (в частности, Счетной палаты правительства и Службы внутренних доходов) и в конечном итоге была закрыта в 2008 году в результате изменения федерального закона.

С 2008 года корпорация Nehemiah работает как общественная организация организация. Через свои филиалы и дочерние компании он предоставляет капитал для развития недвижимости для районов с низким доходом, а также предоставляет учебные и другие ресурсы, связанные с индивидуальным финансированием и владением недвижимостью. Он также спонсирует обучение молодых людей менеджменту.[1]

Программа Неемии

Программу Неемии не следует путать с программой Неемии жилищных субсидий («NHOP»), принятой в 1988 г. в соответствии с разделом VI Закона. Закон о жилищном и общинном развитии 1987 года. NHOP прекратил работу в 1991 году и не имел отношения к описанной здесь программе.

Фон

Когда ипотечные кредиторы решают, стоит ли подписывать конкретный заем, они обращают внимание на такие факторы, как кредитоспособность заемщика и сумма авансовый платеж заемщик будет вносить. Сумма первоначального взноса, требуемого ипотечным кредитором, может достигать 20% от покупной цены дома.[2] В Соединенных Штатах требование о первоначальном взносе может быть существенно снижено, если погашение ипотеки гарантировано Федеральное жилищное управление («FHA»), агентство в Департамент жилищного строительства и градостроительства («HUD»). Требуемый первоначальный взнос при таком Застрахованные кредиты FHA менялась со временем; в 1990-х годах она составляла 3% от покупной цены дома.[3]

В своей первоначальной форме квалификационные требования для застрахованной ссуды FHA требовали, чтобы заемщик был собственным источником средств для первоначального взноса. В 1996 г. Конгресс США внесены поправки в статут, разрешающие получение авансового платежа от члена семьи заемщика.[4] Однако впоследствии HUD выпустил руководящие принципы, которые значительно расширили список исключений, помимо того, что указано в уставе. В расширенный список включается, например, работодатель или профсоюз заемщика. В расширенный список вошли и «благотворительные организации». В этом руководстве также отмечалось, что «как правило, нас беспокоит не то, как даритель получает подарочные средства, при условии, что они никоим образом не получены от стороны сделки по продаже».[5] В 1996 году HUD выпустил письмо для залогодержателя 96–18, в котором указывалось, что «некоммерческая или другая организация, которая предоставляет добросовестные подарки участникам, имеющим на это право, не должна принуждать бенефициара покупать только недвижимость, принадлежащую донору средств. Такие сценарии омрачают мотивацию покупатель / заемщик, а также донор ".[6]

Рождение программы Неемии

Логотип веб-сайта (ок. 2002 г.).

В марте 1997 года Корпорация прогрессивного жилищного строительства Nehemiah подала заявку на одобрение своей программы Nehemiah в местное отделение HUD в Сакраменто. (Здесь «одобрение» означает, что кредиторы предоставили бы письменное заверение в «письме-одобрении», что деньги, полученные заемщиком от Программы Неемии, удовлетворяют руководящим принципам HUD в отношении подарочных средств.) Неемия получил предварительное 60-дневное одобрение, за которым последовало шестимесячное утверждение демонстрационной программы. Однако аналогичные документы в других полевых офисах HUD не были одобрены, поэтому Неемия подал на общенациональное одобрение в штаб-квартиру HUD в г. Вашингтон. Когда это одобрение не было получено, Неемия подал иск на HUD в федеральный суд.[7][8]

Согласно отчету Управления генерального инспектора HUD, программа Неемия действовала следующим образом:[9]

  1. Предполагаемые получатели средств Неемии подали заявку Неемии и согласились купить дом у продавца, который также участвовал в программе.
  2. Незадолго до закрытия сделки Неемия перевел деньги агенту по закрытию сделки. Эта сумма была описана как подарок покупателю жилья.
  3. Вскоре после продажи заключительный агент перевел деньги Неемии. Эти средства поступали из доходов продавца и обычно превышали сумму, первоначально перечисленную Неемией. Первоначально эта сумма описывалась как плата за обслуживание, но с августа 1999 года ее называли благотворительным взносом (Неемии).[10]

В то время как запрошенное одобрение находилось на рассмотрении в Вашингтоне, HUD обратился в свой офис главного юрисконсульта с просьбой о юридическом определении того, удовлетворяет ли Программа Неемии его требованиям в отношении подаренных средств. В апреле 1998 года главный юрисконсульт ответил, что программа действительно соответствовала этим требованиям, обнаружив, что средства, предоставленные покупателю, не были "напрямую связаны" с продавцом.[11] Затем HUD выпустил письмо об одобрении программы «Неемия», и судебный процесс между двумя сторонами был урегулирован во внесудебном порядке. В июне 1998 года HUD выпустил меморандум для всех своих полевых офисов, информируя их об одобрении Программы Неемии, а также любой другой подобной программы.[7]

После получения письма об одобрении в апреле 1998 г. Программа Неемии стала первой частной некоммерческой организацией, получившей такое письменное одобрение для финансируемой продавцом программы помощи при первоначальном взносе.[12]

Критика программы Неемии

В мае 1999 года Управление генерального инспектора HUD («OIG») инициировало аудит отношения HUD к программам помощи по первоначальному взносу, осуществляемым частными некоммерческими организациями, в ответ на то, что оно охарактеризовало как «проблемы граждан». В аудиторском отчете, выпущенном в марте 2000 года (далее «отчет OIG за 2000 год»), был сделан вывод о том, что HUD позволял организациям осуществлять свои программы таким образом, чтобы обходить требования FHA. Заявленным обоснованием этого вывода было заключение OIG о том, что помощь не была «настоящим подарком», поскольку некоммерческой организации возмещал продавец. OIG также представило доказательства того, что (i) процент невыполнения обязательств для лиц, получающих помощь, был «значительно выше», чем средний уровень невыполнения обязательств по другим застрахованным ссудам FHA, и (ii) некоторые продавцы повышали продажную цену своей собственности, чтобы покрыть расходы. помощи, что требует от покупателей жилья финансировать более высокие суммы кредита.[13] Неемии был предоставлен доступ к черновой версии отчета, а также возможность комментировать и отвечать. В своем ответе Неемия отметил, что его программа действительно соответствует требованиям FHA (как определено HUD). Он также оспорил точность оценки OIG риска невыполнения обязательств для участников программы, предложив доказательства того, что «заемщики, получающие помощь от FHA, превосходят ссудный пул FHA ... во всех категориях эффективности ссуд».[14]

В марте 2001 г. HUD обратился к своему OIG с просьбой пересмотреть эффективность застрахованных кредитов FHA, получавших помощь в виде первоначального взноса от частных некоммерческих организаций. Отчет OIG был опубликован в сентябре 2002 года (далее «Отчет OIG за 2002 год»). Было обнаружено, что процент невыполнения обязательств по ссудам, предоставленным Неемии, был примерно вдвое выше, чем по другим застрахованным ссудам FHA. Он также обнаружил, что, хотя количество ссуд, по которым была получена помощь в виде авансового платежа от любой частной некоммерческой организации (не только Nehemiah), составляло относительно небольшой процент от всего пула FHA (около 4%), этот процент увеличивался. За последние шесть месяцев сбора данных OIG эти ссуды составляли примерно одну седьмую от всех новых ссуд, застрахованных FHA. В отчете также обнаружено, что ссуды, предоставленные Nehemiah, составляют около половины всех ссуд, получаемых с помощью частных и некоммерческих организаций (за полный период данных).[15]

В Институт Милкена провел исследование программы Неемии и опубликовал отчет по ней в апреле 2004 г. (далее «исследование Милкена»). Хотя в отчете явно не указаны стороны, заказавшие исследование, на его странице признательности указана корпорация Nehemiah Corporation of America, Конференция мэров США и CitiesFirst.[16] Исследование в целом показало, что резкий скачок цен на жилье в США «создал дополнительное богатство» для получателей программы Неемии.[17] и что расширение домовладений имело «положительные налоговые последствия» для округов, в которых проживали получатели.[18]

Когда было опубликовано исследование Милкена, HUD уже заказал собственное исследование финансируемых продавцом программ помощи при первоначальном взносе. Исследование было проведено Concentrance Consulting Group и опубликовано в марте 2005 г. (далее «Исследование концентрации»). В отличие от предыдущих отчетов OIG, исследование Concentrance в основном основывалось на поперечный анализ данных, собранных в ходе интервью с отдельными покупателями жилья, продавцами и различными профессионалами в сфере недвижимости в десяти крупных городах.[19] Их выводы подтвердили некоторые утверждения, сделанные некоммерческими организациями, в частности, что типичным получателем был человек, который иначе не смог бы стать владельцем дома.[20] Но респонденты также в целом подтвердили некоторые утверждения противников программ - что продавцы постоянно повышали свои продажные цены, чтобы возместить платеж, произведенный некоммерческой организации, и что повышение цен привело к увеличению стоимости кредита для покупателей наряду с более высокий риск невозврата кредитов.[21] Исследование не ограничивалось Программой Неемии; В тексте отчета конкретная программа выделена не была. Однако в приложениях приведены сводные результаты ответов на анкету специалистов по недвижимости. Эти результаты показали, что программа Неемии была самой активной программой в десяти городских районах, охваченных исследованием.[22]

В Счетная палата правительства («GAO») опубликовало свой собственный отчет в ноябре 2005 г. (далее «исследование GAO»). В отчете были рассмотрены тенденции в использовании помощи по авансовому платежу, финансируемой продавцом, ее влияние на цены на жилье, эффективность застрахованных кредитов FHA, получивших эту помощь, а также стандарты, используемые FHA для утверждения и мониторинга этих кредитов.[23] Его выводы в целом подтвердили выводы более ранних правительственных отчетов и исследований. В частности, GAO обнаружило, что (i) процент застрахованных кредитов FHA, получивших помощь в виде первоначального взноса от некоммерческих организаций, увеличивался и что к 2004 году на них приходился примерно один из каждых трех новых кредитов, застрахованных FHA,[24] (ii) программы, финансируемые продавцами, создавали «косвенный поток» средств от продавцов к покупателям, который заставлял покупателей жилья платить более высокие цены,[25] и (iii) ссуды, по которым была получена помощь в виде авансового платежа, имели более высокие показатели просрочки и невыполнения обязательств по сравнению с теми, которые ее не получали (и что финансируемые продавцом программы помощи в отношении авансового платежа составляли около 95% всех застрахованных ссуд FHA, по которым был получен какой-либо вид авансов -оплатная помощь от некоммерческой организации).[26] Хотя отчет не фокусировался на какой-либо конкретной программе, он определил Неемию как одну из трех программ, на которые приходилась большая часть финансируемой продавцом помощи при первоначальном взносе, обнаруживаемой в застрахованных ссудах FHA.[27]

Ответы правительства

Пока проводился первоначальный аудит OIG, HUD предложил внести в свои правила изменения, которые повлияют на финансируемые продавцом программы помощи при первоначальном взносе. Предложенное в сентябре 1999 года изменение было направлено на то, чтобы «не допустить, чтобы продавец предоставлял средства организации в качестве вознаграждения за помощь этой организации в выплате первоначального взноса при покупке одного или нескольких домов у продавца». Предложенное изменение так и не было реализовано. Ссылаясь на полное отсутствие общественной поддержки этого предложения, в январе 2001 года оно было официально отозвано.[28]

Законодательные реакции начались в начале 2004 г., когда подкомитет Комитет Палаты представителей по финансовым услугам провели слушания по законопроекту, который создаст так называемую Программу нулевого первоначального взноса, администрируемую FHA.[29] Президент корпорации Nehemiah Corporation дал показания на этих слушаниях, выразив обеспокоенность по поводу положения в законопроекте, который позволит FHA оценивать взносы по ипотечному страхованию, которые были бы выше, чем те, которые требуются от заемщиков, которые действительно предоставили первоначальный взнос. Президент Неемии написал, что с такими более высокими страховыми взносами «мы могли бы просто продолжать предлагать вариант нулевого авансового платежа, в первую очередь, через индустрию помощи при первоначальном платеже».[30] Законопроект не стал законом. Подобные законопроекты были внесены в 2005, 2006 и 2007 годах, но также не стали законом.[31]

В Служба внутренних доходов («IRS») провела публичную акцию в 2005 году. В середине года она выпустила два правила частного письма, каждая из которых описывала организацию, которая проводила операции аналогично Программе Неемии. В каждом постановлении было установлено, что (i) деятельность организации не служила исключительно благотворительной цели, а, вместо этого, служила продвижению «частных интересов продавцов жилья и других частных лиц» и, следовательно, (ii) платежей, производимых продавцами жилья в пользу организация не может считаться «благотворительным взносом», в отношении которого продавец может потребовать налоговый вычет.[32] А в ноябре 2005 г. Департамент правосудия подал иск в Чикаго от имени IRS, добиваясь судебный запрет против программы авансовых платежей в штате Иллинойс, финансируемой продавцом. Судебный запрет был направлен на то, чтобы запретить этой программе «ложно сообщать» продавцам жилья о том, что они могут требовать своих выплат в рамках программы в качестве налоговых вычетов на благотворительные взносы.[33] Налоговое управление США применило свои выводы ко всем финансируемым продавцом программам помощи при предоплате, когда оно выпустило постановление о доходах в мае 2006 г. Это постановление, Постановление о доходах от 2006–27, противопоставило налоговый режим программам, финансируемым продавцом, с режимом, предоставляемым другим видам помощи при первоначальном взносе. В постановлении указывалось, что программы, финансируемые продавцами, «не использовались исключительно в благотворительных целях». Кроме того, выплаты, производимые продавцом организациям, должны были рассматриваться не как благотворительные взносы, а либо как скидки покупателю дома, либо как уменьшение продажной цены дома.[34] Вскоре после того, как было опубликовано постановление о доходах, Неемия опубликовала открытое письмо своего президента, в котором он отметил свое несогласие с постановлением, но добавил, что постановление не помешало программе Неемии продолжить свою деятельность. Однако в письме отмечалось, что Неемии, возможно, придется заплатить «соответствующие налоги на бизнес с доходов, полученных от его программы помощи в выплате первоначального взноса».[35]

HUD снова попытался ввести нормативный запрет на авансовые платежи, финансируемые продавцом, когда в мае 2007 года повторно предложил свое неудавшееся предложение 1999 года. Было получено около 15 000 комментариев от общественности, большинство из которых были краткими заявлениями оппозиции, написанными «в стандартном аналогичном формате и формулировках». В то время как период общественного обсуждения был еще открыт, Комитет по финансовым услугам провел слушания по вопросу помощи в виде авансового платежа, главной темой которого было предложение HUD. Президент Неемии дал показания на этом слушании, сказав «исправьте это, не прекращайте», и в письменном заявлении добавив, что это предложение «не имеет смысла как рациональное поведение или взвешенные действия».[36] В октябре 2007 года HUD объявил предлагаемое изменение как «окончательное», что означает, что теперь оно будет реализовано с датой вступления в силу 31 октября 2007 года.[37] Однако Неемия подал в суд на HUD в федеральном окружной суд, ссылаясь на нарушения Закон об административном производстве. В частности, Неемия утверждал, что (i) HUD не смог предоставить «обоснованный анализ» своего изменения в политике, (ii) HUD проигнорировал разумные альтернативы (такие как взимание страховых взносов по ипотеке, которые варьировались в зависимости от риска дефолта), ( iii) HUD полагался на данные, которые не были предоставлены общественности, и (iv) секретарь HUD (Альфонсо Джексон ) предвосхитил результат до того, как были получены все комментарии общественности. Примерно в то же время другой поставщик услуг по оплате авансового платежа, финансируемый продавцом (AmeriDream), подал аналогичный иск в другой суд. 31 октября этот другой суд издал временное постановление, запрещающее HUD выполнять постановление до тех пор, пока не будет достигнуто окончательное решение. Суд в Неемии вынес свое окончательное решение в феврале 2008 года, установив, что Неемия победил по некоторым (но не по всем) его утверждениям. Суд обязал HUD отменить постановление.[38]

Прямые действия Конгресса начались в апреле 2008 г., когда Сенат приняла Закон о модернизации FHA от 2008 года. Раздел 2113 Закона объявил, что первоначальный взнос, финансируемый продавцом, был «запрещенным источником» минимально необходимого первоначального взноса, и сделал это с формулировкой, идентичной той, что использовалась HUD в своем отчете 2007 года. регулирование. После включения в состав Закон о жилищном строительстве и экономическом оздоровлении 2008 г., он был подписан 30 июля 2008 года. Запрет на внесение авансовых платежей продавцами вступил в силу 1 октября 2008 года.[39]

Последствия

Через день после вступления в силу Закона о жилищном строительстве и восстановлении экономики представитель Эл Грин Техаса представила законопроект это позволило бы FHA застраховать ипотечные ссуды с первоначальными взносами, финансируемыми продавцом, при условии, что покупатели жилья Кредитные рейтинги FICO которые были выше указанного минимума (но в некоторых случаях покупатели были бы оценены FHA более высокими взносами по ипотечному страхованию).[40] Неемия поддержал этот закон и создал веб-сайт - ныне несуществующий dpagroundswell.org- которые стремились заручиться поддержкой общества различными способами, включая кампанию по написанию писем членам Конгресса.[41] Хотя законопроект удалось получить одобрение Комитета по финансовым услугам Палаты представителей, за него так и не проголосовала вся жилой дом и, следовательно, не стал законом. Из-за этого законодательного сбоя индустрия авансовых платежей, финансируемая продавцами, в том числе Nehemiah, прекратила свою деятельность с 1 октября 2008 года. К тому времени программа Nehemiah оказала помощь более 300 000 покупателей жилья с более чем 1 миллиардом долларов авансовых платежей.[1]

В декабре 2008 года HUD выполнил приказ Неемия и AmeriDream случаев, формально отменив постановление 2007 года.[42] К тому времени заменяющее положение уже было предложено, но по состоянию на 2015 год это заменяющее положение еще не было окончательным.[43] В конце 2012 года HUD опубликовал «правило толкования», согласно которому официальное определение «запрещенного источника» авансового платежа не будет включать правительственные учреждения.[44]

В апреле 2012 г. ex relatio Жалоба была подана в федеральный окружной суд против пяти ипотечных банков. Хотя Неемия не был стороной этой жалобы, обвинения касались того, как банки обращались с авансовыми платежами, полученными при помощи Неемии. В июле 2014 года суд отклонил иск, сославшись на отсутствие предметной юрисдикции.[45]

Деятельность с 2008 г.

Согласно его веб-сайту, Nehemiah Corporation действовала как общественная организация организация, состоящая из некоммерческих филиалов и коммерческих дочерних компаний. В недатированном описании Корпорации на ее веб-сайте указаны две коммерческие дочерние компании, только одна из которых (Nfinit Solutions) все еще действовала по состоянию на 2015 год.[46] Nfinit Solutions предоставляет домовладельцам образовательные услуги и услуги по выкупу заложенного имущества.

По состоянию на 2015 год Nehemiah Corporation сохранила свой статус «общественной благотворительной организации» в соответствии с правилами Налоговой службы США.[47] В ее финансовом отчете за 2013 финансовый год указано, что активы корпорации составляют около 7 миллионов долларов. В этом финансовом году он сообщил о расходах немногим более 200 000 долларов, из которых 1 166 долларов пришлось на «гранты и другую помощь».[48]

Также по состоянию на 2015 год три аффилированных лица также сохранили свой статус «общественных благотворительных организаций»: Nehemiah Progressive Housing Development Corporation, Nehemiah Community Reinvestment Fund и Nehemiah Community Foundation.[47]

Nehemiah Progressive Housing Development Corporation

Финансовый отчет Nehemiah Progressive Housing Development Corporation за 2013 год показал, что у нее не было активов или доходов.[49]

Фонд реинвестирования общины Неемии

Общественный реинвестиционный фонд Неемии (NCRF) был основан в 1997 году. Он предоставляет средства (через ссуды и инвестиционный капитал) для проектов развития недвижимости, направленных на оживление кварталов с низкими доходами.[1] По состоянию на конец 2013 финансового года активы Фонда составляли приблизительно 11,0 млн. Долл. США, из которых около половины приходилось на «инвестиции, связанные с программой».[50]

Общественный фонд Неемии

Общественный фонд Неемии был основан в 2000 году и предоставляет гранты различным лицам, а также некоммерческим и религиозным организациям.[1] Фонд разработал Программу расширения прав и возможностей богатства, которая предоставляет учебные и другие ресурсы, связанные с индивидуальным финансированием и домовладением. В 1997 году Фонд создал и является одним из спонсоров программы Nehemiah Emerging Leaders Program, которая способствует обучению молодых людей навыкам управления в районе Сакраменто.

В 2013 финансовом году Фонд сообщил о расходах немногим более 250 000 долларов, из которых 7 094 доллара пришлось на «гранты и другую помощь».[51]

Рекомендации

Цитаты

  1. ^ а б c d "Основные вехи" (PDF). nehemiah.com. Корпорация Неемия Америки. Получено 28 октября, 2015.[постоянная мертвая ссылка ]
  2. ^ Лернер, Микеле. «Право на получение обычной ипотеки». bankrate.com. Получено 29 октября, 2015.
  3. ^ Раздел 203 (b) (9) Закона Национальный закон о жилье, до внесения в него поправок Закон о жилищном строительстве и экономическом оздоровлении 2008 г..
  4. ^ Раздел 425 (а) Публичного закона 104-204, доступен здесь.
  5. ^ См. Раздел «Подарочные средства» в Справочнике HUD 4155.1 REV-4, изменение 1, как указано на странице 9 отчета OIG 2000.
  6. ^ Письмо HUD ипотекодержателю 96–18, как указано на страницах 9–10 отчета OIG за 2000 год.
  7. ^ а б Страницы 2–4 отчета OIG 2000.
  8. ^ Жалоба была подана в Окружной суд США Восточного округа Калифорнии и имела номер дела S-97-1817-GEB / PAN. Указанным истцом была американская корпорация «Неемия». Подача документов состоялась в декабре 1997 г.
  9. ^ Страница 1 отчета OIG за 2000 год. Также см. В этом отчете описание на страницах 10–11, а также диаграммы на страницах 14 и 42.
  10. ^ Страница 10 отчета OIG за 2000 год.
  11. ^ Стр. 30 отчета OIG за 2000 год.
  12. ^ Страница 1 отчета OIG за 2000 год.
  13. ^ Результаты аудита изложены в Резюме (страницы iii – v) отчета OIG 2000 и подробно обсуждаются на протяжении всего отчета.
  14. ^ Ответ Неемии, включая приложения, содержится в Приложении C (страницы 46–63) к отчету OIG за 2000 год. Цитируемый отрывок взят со страницы 47 этого отчета.
  15. ^ Все эти выводы сгруппированы в разделе «Вывод 1» на страницах 5–10 отчета OIG за 2002 год.
  16. ^ В отчете CitiesFirst описан только с точки зрения его миссии. Его веб-сайт предлагал более подробную информацию, описывая себя как «государственно-частное партнерство» между Конференцией мэров и корпорацией Nehemiah. См. Брошюру здесь
  17. ^ Страница 85 исследования Милкена.
  18. ^ Страница 17 исследования Милкена.
  19. ^ Объем исследования «Концентрация» рассматривается в его кратком изложении (на странице iv). Поперечный анализ подробно описан в Части IV исследования (страницы 20–30).
  20. ^ Ответы покупателей жилья обсуждаются на страницах 57–64 исследования Concentrance. На странице 65 (первая страница обсуждения ответов продавцов) отмечалось, что некоторые продавцы считают, что «включение подарка в цену продажи было справедливым компромиссом для того, чтобы стать домовладельцем».
  21. ^ См. Обсуждение вывода № 3 («Качество андеррайтинга и затраты на домовладение») на страницах 102–104 исследования Concentrance.
  22. ^ См. Приложение III («Количественные результаты интервью») на страницах 122–134 исследования «Концентрация».
  23. ^ См. Страницы 1-2 исследования GAO.
  24. ^ Обсуждение тенденций приводится на страницах 14–19 отчета GAO. Данные за 2004 год находятся на странице 14.
  25. ^ Обсуждение влияния на цены на жилье появляется на страницах 19–26 исследования GAO. Утверждение о том, что программы, финансируемые продавцом, привели к повышению цен на жилье, приводится на странице 41 (в разделе «Выводы»).
  26. ^ Обсуждение результатов ссуды приводится на страницах 26–34 отчета GAO. Доля ссуд с авансовым платежом, которые были получены в рамках программ, финансируемых продавцами, отображается в обсуждениях диаграмм на страницах 15–16. Приведенные там данные показывают, что процентное соотношение составляет где-то между 93% и 98%, в зависимости от того, как относиться к программам, которые частично финансировались продавцом, а также к тем, для которых GAO не смог определить источник помощи.
  27. ^ См. Страницу 10 отчета GAO. Две другие программы были AmeriDream и The Buyers Fund.
  28. ^ Предложение опубликовано в Федеральный регистр 14 сентября 1999 г. (64 FR 49,956 ). Отзыв был опубликован 12 января 2001 г. (66 FR 2851 ).
  29. ^ Законопроект представлял собой Закон о нулевом первоначальном взносе 2004 года (HR 3755), внесенный на второй сессии 108-й Конгресс. Стенограммы слушаний опубликованы в Серийный № 108-74. Полный отчет по законопроекту был опубликован как Отчет о доме 108-748. Иллюстрация того, как эта программа работала бы, представлена ​​в Приложении VI исследования «Концентрация» на страницах 139–140.
  30. ^ См. Письменные показания Скотта Сифакса на страницах 125–128 в серийном номере 108–74. Цитируемая формулировка приводится на странице 128. Устное свидетельство Сифакса появляется в той же публикации на страницах 43–45.
  31. ^ Законодательством 2005 г. был Закон 2005 г. о пилотной программе нулевого авансового платежа (HR 3043), представленный на первой сессии 109-й Конгресс. На следующей сессии он был вновь представлен как Закон о пилотной программе нулевого авансового платежа 2006 года. Отчет комитета по законопроекту был опубликован как Отчет дома 109-571. В 2006 году также был принят Закон о расширении американского домовладения 2006 года (H.R. 5121), который был предметом Отчет о доме 109-589. Законопроект, внесенный в 2007 году, был Законом о расширении американского домовладения 2007 года (H.R.1852), который был предметом Отчет о доме 110-217.
  32. ^ Два постановления были пронумерованы. 200545046 и 200534022. Как и все частные постановления IRS, общедоступные копии отредактированы с указанием личности обсуждаемой организации. Нет никаких оснований полагать, что сама Программа Неемии была предметом любого постановления. Обратите внимание, что в каждом случае организация запрашивала признание своего статуса освобожденной от налогов в 2003 году, но IRS обсуждал эти запросы в течение примерно двух лет. Также см. Правящий номер 200718034, который был выдан организации в январе 2006 г., но не опубликован до мая 2007 г.
  33. ^ "Министерство юстиции предъявляет иск Организации по оказанию помощи в выплате авансового платежа штата Иллинойс". Justice.gov. (США) Министерство юстиции. 8 ноября 2005 г.. Получено 16 ноября, 2015. А копия жалобы доступен на сайте Министерства юстиции, Justice.gov.
  34. ^ «Постановление о доходах 2006–27». irs.gov. Май 2006 г.. Получено 18 сентября, 2016. An альтернативная копия Постановление о доходах появляется на веб-сайте IRS. Эта другая копия содержит метаданные, указывающие на то, что документ ранее назывался «Дата черновика: 3/11/02», что говорит о том, что беспокойство IRS по поводу этих договоренностей восходит, по крайней мере, к началу 2002 года.
  35. ^ "Письмо Скотта Сифакса" (PDF). getdownpayment.com. Корпорация Неемия Америки. Архивировано из оригинал (PDF) 11 мая 2006 г.. Получено 12 декабря, 2015. Предположительно, ссылка на «соответствующие налоги на бизнес» является ссылкой на налог на прибыль несвязанного бизнеса согласно разделу 511 Кодекс внутренних доходов.
  36. ^ «Программы помощи домовладельцам по внесению предоплаты и связанные вопросы (серийный № 110-45)» (PDF). gpo.gov. 22 июня 2007 г.. Получено 18 ноября, 2015. Устные показания Скотта Сифакса приведены на страницах 30–31; письменное заявление находится на страницах 100–113. Цитируемый отрывок из устного свидетельства находится на странице 31; цитируемый отрывок из письменного заявления находится на странице 111.
  37. ^ Предложение опубликовано в Федеральный регистр 11 мая 2007 г. (72 FR 27,047 ). Окончательное правило вместе с подробным обсуждением комментариев общественности было опубликовано 1 октября 2007 г.72 FR 56 002 ). Цитируемое описание взято со страницы 56 003 окончательного правила. В соответствии с внесудебным соглашением между HUD и Неемией еще в 1998 году, дата вступления в силу в отношении Неемии была отложена на шесть месяцев до 31 марта 2008 года.
  38. ^ Корпорация Неемия Америки против Альфонсо Джексона и др. (Окружной суд США Восточного округа Калифорнии: Нет. Civ. S-07-2056 LKK / DAD). Ссылки на действия, предпринятые в AmeriDream дела появляются на страницах 30–31 Неемия постановление. Суд в AmeriDream также приказал HUD отменить постановление.
  39. ^ «Закон о жилищном строительстве и восстановлении экономики от 2008 года». GovTrack. Гражданский импульс. Получено 18 ноября, 2015.
  40. ^ «Закон FHA о реформе первоначального взноса, финансируемой продавцом, и о разрешении ценообразования на основе риска от 2008 года (HR 6694)». GovTrack. Гражданский импульс. Получено 16 декабря, 2015. Счет описан в отчете House Report 110-905, доступном. здесь.
  41. ^ Чима, Сусил (14 августа 2008 г.). «Неемия посещает Интернет, чтобы сэкономить на выплате первоначального взноса». Wall Street Journal. Получено 13 октября, 2015. Архивная версия dpagroundswell.org доступен здесь.
  42. ^ Объявление о вакансии было опубликовано в Федеральном реестре 31 декабря 2008 г. (73 80 297 французских франков) и доступно. здесь.
  43. ^ См. Федеральный регистр от 16 июня 2008 г. (73 FR 80 297), доступно здесь.
  44. ^ Правило толкования появилось в Федеральном реестре 5 декабря 2012 г. (77 FR 72 219) и доступно здесь. В преамбуле этого правила содержится подробное обсуждение истории регулирования финансируемых продавцом программ помощи при внесении авансового платежа (см. Часть D раздела «Предпосылки» преамбулы).
  45. ^ Дело было США экс отн. Гастингс против банка Wells Fargo, штат Северная Каролина и др. (12-cv-3624), поданная в Окружной суд США Центрального округа Калифорнии. Имеется определение суда здесь.
  46. ^ "Общественная организация" (PDF). nehemiahcorp.org. Корпорация Неемия Америки. Получено 26 октября, 2015.[мертвая ссылка ] Другой коммерческой дочерней компанией была NCRF Holdings. Веб-сайт государственного секретаря Калифорнии указывает, что NCRF прекратил свое существование в результате слияние с другим юридическим лицом, но не указывает дату слияния или личность выжившего юридического лица. Деловые записи на этом веб-сайте можно найти, выполнив поиск по kepler.sos.gov В архиве 2015-03-15 на Wayback Machine. Номер юридического лица для NCRF Holdings - C223189.
  47. ^ а б «Избранный чек освобожденных организаций (Неемия + Сакраменто + Калифорния)». irs.gov. Служба внутренних доходов. Получено 27 октября, 2015.
  48. ^ "Корпорация Неемия Америки". faqs.com. Адвамег. Получено 28 октября, 2015.
  49. ^ "Корпорация прогрессивного жилищного строительства Неемии". NonprofitFacts.com. Адвамег. Получено 27 октября, 2015.
  50. ^ «Фонд реинвестирования общины Неемии». faqs.com. Адвамег. Получено 27 октября, 2015.
  51. ^ "Фонд Сообщества Неемии, Инк.". nonprofitfacts.com. Адвамег. Получено 18 сентября, 2016.

Библиография

внешняя ссылка